L'Internaute > Argent

Seloger.com : "Les prix vont continuer à augmenter mais moins vite"

En chat sur L'Internaute, Amal Amar et Jean-Fabrice Mathieu, respectivement président et directeur général de Seloger.com, ont analysé l'évolution du marché imobilier aujourd'hui.

Comment est né Seloger.com ? Quelle est son originalité par rapport aux autres sites immobiliers ?

A. Amar et J.F.Mathieu : Seloger.com a démarré en 1992 sous forme de service minitel (3615); en 1995 nous avons lancé un journal bimensuel vendu en kiosque : il présentait la caractéristique de contenir le plus grand nombre d'annonces imprimées à l'époque. Enfin, en 1996 nous avons été les premiers dans notre domaine à investir le monde du Net avec Seloger.com .La différence entre les sites d'annonces immobilières s'apprécie principalement par le nombre d'annonces, la qualité des informations et la fraîcheur de ces annonces. C'est ce que cherche un internaute au moment où il consulte les sites d'annonces immobilières. Aujourd'hui nous en proposons près d'un million avec une mise à jour quotidienne.

Qu'est-ce que votre site a de plus que ses concurrents, comme Particulier à Particulier par exemple ?

Les prix de l'immobilier vont-ils continuer à grimper malgré la croissance des taux d'intérêts bancaires qui semble s'accentuer ?

"Il y a un ralentissement de la hausse mais les prix continuent à augmenter ou au pire se stabilisent."

J'imagine que c'est la question que se posent nombre de personnes confrontées au choix d'achat et de location. Il n'y a pas de réponse globale car nous constatons depuis quelques mois des différences entre les régions et les types de biens.

On constate généralement un ralentissement de la hausse; mais les prix continuent à augmenter ou au moins à se stabiliser.

Par ailleurs, la demande est encore très forte. Donc les biens sans défaut majeur et proposés au juste prix partent encore très vite.

Quelle est la région qui a pris le plus de valeur ? Quelle sera la région qui va prendre le plus de valeur ?

Sans conteste, Paris et sa proche couronne ont connu une croissance des prix à deux chiffres depuis plus de cinq ans. Sans oublier Marseille grâce au phénomène TGV ainsi que la Côte d'Azur qui est un marché à fort achat par des étrangers.

Difficile de faire des pronostics sur les régions qui vont prendre encore beaucoup de valeur, nous constatons simplement que compte tenu du niveau des prix sur Paris Intra-muros ainsi que la proche couronne, le phénomène d'éloignement des franciliens continue et donc on peut imaginer que la banlieue un peu plus lointaine va continuer de bien s'apprécier.

De même tous les projets d'amélioration du cadre de vie dans un secteur donné amènent forcément ce secteur à voir ses prix au m² s'envoler. Mais nous ne devrions pas connaître les mêmes hausses que par le passé récent. Les niveaux de prix étant quand même assez élevés.

Que faites-vous pour vous assurer que vos annonces sont à jour ? Sont-elles plus récentes que sur la presse papier ?

"La banlieue un peu plus lointaine de Paris va continuer de bien s'apprécier."

Nos annonces proviennent à la fois des systèmes informatiques des agences immobilières en temps réel et de la mise à jour de nos clients sur un intranet spécialisé qui permet les corrections, suppressions et ajouts moins de quinze minutesavant la publication.

Par ailleurs, une équipe d'une dizaine de personnes est dédiée à la surveillance de la qualité des annonces et en particulier de leur fraîcheur. Internet présente l'intérêt donc d'une mise à jour en temps réel, ce que ne permet pas le papier ; en effet, entre le moment du bouclage (arrêt de la saisie des annonces) et le moment de la mise en vente des journaux, voire de la prise en main, un délai minimum de 48 à 72 heures est incompressible. Ensuite tout ce qui est vendu ou loué ne peut plus être modifié une fois les journaux imprimés.

Je voudrais louer mon appartement. Il est plutôt haut de gamme. Que me conseillez-vous : agence, particulier ? Existe-t-il des entreprises spécialisées dans la location aux expatriés ? Est-ce qu'on peut les trouver sur votre site ?

Tout dépend de votre besoin. Un agent immobilier peut à la fois vous trouver votre locataire et gérer votre bien ainsi que la relation avec ce dernier. Vous aurez moins de problèmes avec les règlements et la solvabilité des locataires. Par contre cela coûte. C'est le prix de la rapidité, de la sécurité et du confort. Maintenant rien ne vous empêche si vous avez le temps et les compétences de le faire vous même. Pour les expatriés, nous vous invitons à consulter le descriptif des agences dans l'annuaire. Effectivement certaines sont plus spécialisés que d'autres et le déclarent dans leur descriptif. L'annuaire de Seloger bien sûr.

Pourquoi un couple travaillant à deux ne peut acquérir sans apport, tout en sachant qu'il paye déjà un loyer équivalant à son remboursement? Ce choix n'est-il pas sélectif pour acquérir ?

"Règle de base : un remboursement mensuel ne doit pas dépasser 30 à 33% des revenus nets du couple. "

La règle de base c'est un remboursement mensuel ne dépassant pas 30 à 33% des revenus du couple. C'est-à-dire que si vous gagnez 3000 euros nets par mois , il faudra que votre remboursement ne dépasse pas 1000 euros par mois.

Y a-t-il un risque de Krach immobilier alors que le contexte n'est pas du tout le même que lors de la précédente crise immobilière de fin des années 1990 ? Et quelle serait l'ampleur de la chute des prix ?

La question semblait plus d'actualité au deuxième trimestre de cette année. Maintenant le scénario qui semble se profiler est celui d'un "atterrissage en douceur" : c'est-à-dire une hausse des prix toujours mais plus modérée ou une relative stagnation mais pas de baisse significative ni a fortiori de Krach. Après il faut mitiger ceci en fonction de la réalité locale autour du bien.

Qu'est-ce qui explique cette hausse de l'immobilier ?

Il y a des raisons démographiques importantes, selon les experts. Déficit général de logements en France, augmentation du taux de divorce (un divorce conduit à 1,7 transaction en moyenne) et des taux d'intérêt à un niveau historiquement très bas même s'ils ont légèrement remonté ces derniers mois.

Quelles innovations de présentation et de services préparez-vous pour faire évoluer ce marché de la petite annonce immobilière ? Pourquoi n'y a-t-il pas de visite virtuelle des appartements ?

"La plus grande innovation à court terme sera la cartographie et la géolocalisation des biens."

La visite virtuelle existe; mais vous avez raison, elle n'est pas encore assez généralisée alors qu'elle est demandée par les internautes. La vidéo devrait également faire son apparition avec le développement du hardware, du haut débit et du software. Mais la plus grande innovation à court terme sera sans doute la cartographie et la géolocalisation des biens sur une carte ou un plan.

Ces fonctionnalités sont plébiscitées par les internautes. Le développement du contenu local est aussi à l'ordre du jour. Voilà un peu notre feuille de route pour tous nos concurrents à l'écoute. Dans nos métiers, la problématique n'est pas tant d'avoir des moments "eureka" mais plutôt de gérer l'exécution!

Avez-vous l'intention d'ouvrir votre site à d'autres types d'annonces, comme pour les voitures ou les motos ?

Sur SeLoger.com, ce n'est pas évident. Peut-être sur SeDéplacer.com ? Mais ce n'est pas à l'ordre du jour. Plus sérieusement, l'immobilier est un métier de spécialistes dédiés au sujet et il reste encore beaucoup à faire.

Comment mettre sa maison en vente pour trouver repreneur rapidement ? Quels sont vos conseils ?

Faites votre propre étude tarifaire, par exemple sur www.lacoteimmo.fr (pub!) et confiez votre bien à un professionnel, local, qui connaît votre marché spécifique et qui diffusera votre annonce sur SeLoger.com. Nous rappelons au passage que nous sommes le site immobilier avec la plus forte audience en France et d'assez loin. Bien sûr, nous ne sommes pas forcément les plus objectifs mais comme c'est ce que nous ferions pour nous-mêmes, nos familles et nos copains...

Seloger.com joue-t-il un rôle particulier auprès des agences immobilières et des différents réseaux ?

Nous avons travaillé avec eux à appréhender le nouvel outil Internet et nous leur transférons très régulièrement les attentes des internautes ainsi que leurs remarques sur nos sites. C'est un échange permanent car en définitive la révolution Internet est assez récente. Aujourd'hui, vous trouverez à la fois beaucoup plus d'infos et de photos qu'il y a seulement cinq ou six ans. Je vous renvoie vers les antiquités de type : "vd appt 2 p, wc sep, imm pdt, 300u" !

"Nous travaillons avec plus d'une agence sur trois en France."

Travaillez-vous avec l'ensemble des réseaux d'agences immobilières ou privilégiez-vous certaines avec qui vous seriez en contrat ?

Nous travaillons aujourd'hui avec plus d'une agence sur trois en France (six sur dix en Ile de France), quel que soit son réseau ou sa marque. La seule contrainte étant la qualité et la fréquence de la mise à jour des annonces.

Je possède une gare dans le sud que j'ai entièrement fait rénover; je l'ai mise en vente par l'intermédiaire d'une agence (qui justement connaît a priori bien le marché local) mais qui n'a généré aucune visite depuis plusieurs mois. Y a-t-il une demande pour cette niche de marché et que peut m'apporter votre site ?

En tout cas ça a l'air d'un bien sympa autant qu'exotique. Maintenant vérifiez que votre agent a bien diffusé votre annonce convenablement sur Internet où l'essentiel des acheteurs potentiels se trouvent aujourd'hui. Sinon confiez votre bien à un autre agent immobilier.

Est-ce que vous avez une idée de la différence de prix entre la province et Paris. Dois-je vendre ma maison à Toulouse pour acheter à Paris, ou garder mon bien en province, et louer à Paris en demandant à mon patron de multiplier mon salaire déjà pharaonique par deux ?

En moyenne, l'achat à Paris se situe à plus de 6000 euro s(entre 5200 et 9800 selon les arrondissements) alors que la ville rose est autour de 3200 euros (grande moyenne). Pour votre salaire, bonne négociation, sachant que le timing est essentiel !

Acheter et louer des parkings est-il un investissement rentable ?

En général oui, d'autant plus qu'il y a moins de travaux, de vacances entre les locataires et plus de voitures. Demandez à votre banquier, courtier ou agent immobilier de faire une simulation du rendement avant d'acheter. L'autre intérêt est que si vous avez besoin d'un peu de liquidités, vous pouvez vendre les parkings à l'unité alors que diviser un appartement ou une maison est plus difficile.

On parle beaucoup du Web 2.0 (un peu trop sans doute). Ou se situe Se loger.com sur ce sujet ?

Tout dépend de la définition. Si le Web 2.0 est collaboratif, interactif et participatif avec beaucoup de contenu généré par les utilisateurs, le modèle ne se transporte pas très bien aux petites annonces. En revanche, si on parle d'ergonomie sympa, sur la base de nouvelles technos (Ajax par exemple) alors c'est très adapté au contraire.

Pour acheter ou louer, pourquoi passer par un agent immobilier alors que passer par un particulier est "gratuit" ?

Rien n'est vraiment gratuit. Le temps économisé peut être important. Les impayés également. Une mauvaise surprise car vous n'êtes pas assuré en tant que particulier aussi. Et enfin tout dépend de votre capacité à trouver les candidats au bon prix.