Les villes où investir pour échapper à l’encadrement des loyers

La loi Alur impose que les loyers fixés lors d’une location ou d’une relocation respectent des plafonds, établis par arrêtés préfectoraux d’après les données fournies par des observatoires des loyers. Cette mesure, qui devrait progressivement se mettre en place à partir de l’automne, concernera 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants considérées comme des «zones tendues», c’est-à-dire celles où il existe un déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logements. Parmi celles-ci, se trouvent Ajaccio, Annecy, Annemasse, Bordeaux, Lille, Lyon, Nice, Paris, Saint-Nazaire et Toulouse.

Chaque ville constitue un marché spécifique

Vous pouvez échapper, en toute légalité, à cette mesure en investissant dans des communes qui ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers. Nombre d’entre elles ont un marché locatif dynamique et dégagent des rendements, avant fiscalité et charges, oscillant entre 5 et 8%. «Les petites agglomérations constituent une cible d’investissement intéressante. À condition, toutefois, de le faire en s’assurant de l’emplacement du bien, plutôt en centre-ville ou dans les quartiers résidentiels périphériques recherchés», confirme Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société d’expertises immobilières Immo G Consulting.
L’absence d’encadrement des loyers ne doit pas constituer votre unique critère de sélection. «Même pour un investissement locatif, il faut acheter un produit qui vous plaît, dans une région que vous aimez», conseille Alain Duffoux, président du Syndicat national des professions immobilières (SNPI).
«Avant d’investir, il faut étudier certaines données fournies par l’Insee, comme le revenu moyen dans la commune et l’analyse des flux migratoires récents», rappelle également Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Vous pourrez ainsi privilégier les villes où le revenu moyen est plus élevé que la moyenne et le flux migratoire positif, signe d’un dynamisme certain. N’oubliez pas, enfin, qu’il n’y a pas d’investissement type: si, dans certaines communes, comme Reims, il faut privilégier les petites surfaces, dans d’autres, au contraire, vous devrez vous diriger vers les appartements familiaux et les maisons individuelles. C’est, par exemple, le cas à Angers ou à Lorient.
Nous avons sélectionné les villes les plus attractives dans lesquelles les loyers restent libres. Mais attention: même si vous n’y êtes pas contraint par le plafonnement des loyers de la loi Alur, vous devez respecter la loi du marché et adapter le montant escompté à la demande locative locale.

Au Nord de la Loire

«Peu d’agglomérations seront concernées dans cette partie de la France par le plafonnement des loyers», rassure Jean-Michel Ciuch. Vous disposez, par conséquent, d’un vaste champ d’investigation.

Fontainebleau, Rambouillet, Vernon: des communes dynamiques à une heure de Paris

Rambouillet (78) est la ville la plus proche de Paris où il est intéressant de prospecter. «Les prix des biens immobiliers ont baissé, mais les loyers, eux, se sont maintenus. En achetant à 3 600€/m² et en louant à 18€/m² par mois, on bénéficie d’un rendement brut de 6%», analyse Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l’Immobilier. Plus à l’est, on trouve des rendements similaires à Fontainebleau (77). Vous pouvez investir autour de 3 200€/m² dans un bien que vous louerez entre 15 et 18€/m² par mois, soit un rendement compris entre 5,6 et 6,75%. Dans la vallée de l’Eure, à 45 minutes de train de la gare Saint-Lazare, Vernon (27) n’est pas en reste. «De nombreuses personnes travaillent à Paris et louent ici. Pour les investisseurs, le plus intéressant est d’acheter, en centre-ville, une petite maison de 100m² en bon état, avec jardin», témoigne Christophe Ansaldo, responsable de l’agence Guy Hoquet l’Immobilier de Vernon. Acheté autour de 180 000€, ce type de bien peut générer une rémunération légèrement supérieure à 6% grâce à un loyer d’environ 900€/mois.

Reims: un marché dopé par les étudiants

Bien desservie par les transports (TGV, tramway, aéroport…) et dotées d’écoles renommées, la ville de Reims (51) est dynamique. «Malgré cela, les prix rémois sont assez bas par rapport aux autres villes étudiantes comme Lille, par exemple. Par conséquent, les rendements peuvent frôler les 8%», analyse Christopher Gonçalves, directeur de l’agence Orpi de Reims. Plutôt que le centre, visez les petites surfaces de sa périphérie: les prix ont légèrement baissé ces dernières années mais la demande s’est maintenue. Par exemple, un studio de 27m² vient de se vendre 69 000€. Son nouveau propriétaire pourra en espérer 390€/mois, soit un rendement locatif de 6,8%.

Amboise et Tours: la Touraine prisée des locataires

Certaines villes attirent les investisseurs pour leur qualité de vie. C’est, notamment, le cas d’Amboise (37). «Beaucoup de Parisiens réalisent un investissement locatif en vue de s’y retirer au moment de leur retraite», constate Ambroise de Noray, responsable de l’agence Guy Hoquet l’Immobilier. Malgré cet engouement des futurs retraités, la pénurie locative subsiste et les rendements frôlent souvent 10%. «La demande est forte aussi bien pour les appartements de deux ou trois pièces en centre-ville que pour les petites maisons de proche périphérie», assure-t-il. À une heure et quart de Paris en TGV, la ville de Tours(37) présente aussi un très bon potentiel locatif. Les logements s’échangent en moyenne à 2 300€/m² et se louent 10,50€/m² par mois environ, soit un rendement de 5,5%.

Angers: les grandes surfaces ont la cote

Symbole de la douceur ligérienne, la qualité de vie d’Angers (49) n’est plus à démontrer. Y investir peut s’y révéler judicieux, à condition, toutefois, d’éviter les petites surfaces. «Il y a 2ans de stock dans le neuf!», avertit Marcel Crasnier, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) du Maine-et-Loire. Il faut donc viser les appartements familiaux, de quatre pièces et plus, situés dans le centre-ville. Mieux vaut aussi investir dans l’ancien: les prix y sont deux fois moins élevés que dans le neuf et les loyers, d’à peine 15% inférieurs. La rentabilité est donc meilleure: autour de 4%, contre à peine 2% pour le neuf.

Lorient: pénurie de logements de 3chambres et plus

Le marché locatif de Lorient (56) présente à peu près les mêmes caractéristiques que celui d’Angers, avec de réelles opportunités sur les grandes surfaces. «L’offre manque sur les logements de 3 et 4 chambres, aussi bien en appartement qu’en maison. La rentabilité est moindre qu’avec des petites surfaces, mais en ciblant des biens de qualité, on peut viser la valorisation de son patrimoine», décrit Hélène Chesnay, responsable de l’agence Orpi de Lorient. Acheté autour de 180 000€, un quatre pièces pourra se louer jusqu’à 700€, soit un rendement légèrement inférieur à 5%.

Dijon: visez le centre-ville

À Dijon (21), selon l’agence Laforêt Immobilier, la demande se concentre dans le centre-ville. Il faut compter en moyenne 130 000€ pour un appartement de 60m² et 255 000€ pour une maison de 110m². «Même les étudiants préfèrent le centre, quitte à se rendre en tramway à la faculté. Une petite surface en bon état se loue très vite. Il existe aussi très peu d’offres de maisons: proposées à la location entre 800 et 1 000€ par mois, elles trouvent vite preneurs», explique le responsable de l’agence Laforêt. Tous types de biens confondus, l’investisseur peut espérer un rendement de 5 à 7%.

Au SUD de la Loire

Les régions du sud recèlent de réelles opportunités dans les villes qui échappent au plafonnement des loyers. À condition, comme ailleurs, d’acheter un produit bien situé, dans un secteur recherché par les locataires et disposant de perspectives de valorisation.

Avignon: investissez à l’abri des remparts

Avec des prix moyens qui évoluent entre 2 000et 3 000 €/m² dans l’ancien, et des loyers mensuels situés entre 10 et 11€/m², Avignon (84) offre des rendements de 4,5 à 6%. «La ville, qui reste l’une des moins chères du Sud, dispose d’un intéressant potentiel de plus-value», ajoute Jean-Luc Bardyn, directeur de l’agence Laforêt. Pour sécuriser votre investissement, préférez aux studios les deux pièces (de 100 000à 120 000 €) et les trois pièces (de 120 000à 150 000 €) à l’intérieur des remparts. Selon leur état, vous pourrez les louer de 500 à 600€/mois pour les premiers et de 600 à 700€/mois pour les seconds, soit des rendements proches de 6% brut.

Pau: des biens anciens à rénover

Avec 40 000 emplois industriels, l’agglomération de Pau (66) constitue, après Toulouse (31) et Bordeaux (33), le troisième pôle économique du grand sud-ouest. «Dans l’ancien, nos prix, situés entre 1 600 et 1 800€/m², sont facilement inférieurs de 30 à 50% à ceux de Bordeaux alors que notre patrimoine architectural est d’aussi bonne facture», analyse Patrice Kergaravat, président de la Fnaim Béarn et Pyrénées-Atlantiques. Vous pouvez jouer la carte d’une future revalorisation en investissant dans un appartement à rénover du centre-ville. La demande locative est aussi soutenue pour les deux et trois pièces à proximité du pôle universitaire, du pôle de santé et dans les quartiers résidentiels de Trespoey et de l’Allée-de-Morlaas. Dans ces secteurs, vous pouvez tabler sur un rendement locatif de l’ordre de 5 à 7%.

Poitiers: démarquez-vous par la qualité des prestations

Poitiers (86) a beau disposer d’une tradition universitaire avec pas moins de 27 000 étudiants, le marché locatif y frôle la suroffre… du moins en apparence.
En effet, à condition de se singulariser, un investissement s’y révèle souvent rentable. «Les bailleurs doivent faire des efforts en proposant des biens remis aux normes (électricité, isolation…) et offrant de belles prestations. Dans ce cas, ils peuvent alors tabler sur un rendement de l’ordre de 6%», prévient Jean-Samuel Cordeau, président de la Fnaim de la Charente, de la Vienne et des Deux-Sèvres. Visez les deux et trois pièces des micros marchés recherchés du Plateau, de Buxerolles, Saint-Benoît, Montamisé ou Mignaloux-Beauvoir. Pour un investissement, dans l’ancien, compris entre1 400 et1 800€/m² (contre 2 600 à 3 000€/m² dans le neuf!) vous pourrez viser un loyer mensuel oscillant de 7,5 à 10€/m², en fonction de la superficie du bien. Soit un rendement moyen de 6,5%.

Perpignan: voyez grand!

Aux portes de l’Espagne, bientôt à 40minutes de Barcelone par le TGV, la région de Perpignan (66) ne cesse d’accueillir des arrivants, attirés par le soleil et les prix de l’immobilier plus doux qu’ailleurs. Attention, mieux vaut éviter les petites surfaces. En effet, elles ont été construites en grand nombre ces dernières années, dans le cadre de programmes défiscalisants. «Il ne faut pas se tromper, car les locataires demandent des superficies de plus en plus confortables», met en garde Paulette Arpajou, présidente de la Fnaim des Pyrénées-Orientales. Orientez vos recherches vers des logements d’au moins trois pièces. On en trouve entre 1 700 et 2 300€/m² dans les secteurs convoités de la cathédrale, du palais des congrès, des boulevards Clemenceau ou Wilson, du quai Vauban, du cours Palmarole ou de la route du Canet. Vous les louerez autour de 13€/m², soit un rapport locatif d’environ 7,5%.

Saint-Étienne: forte demande sur les maisons de première couronne

«Avec des prix deux fois et demie inférieurs à ceux pratiqués à Lyon et des loyers deux fois plus abordables, Saint-Étienne (42) est un marché intéressant pour l’investissement locatif», estime Guy Giraud, président de la chambre Fnaim de la Loire. Avec un logement en parfait état, vous obtiendrez de 6 à 8% de rendement et l’espoir d’une belle plus-value à long terme. «Même s’il y a beaucoup de biens à louer, l’offre de qualité reste inférieure à la demande», poursuit Guy Giraud. Concentrez-vous sur les secteurs les plus cotés (centre-ville, cours Fauriel, secteur Foch, place Chavanelle, quartiers de la Terrasse, de Montaud ou de Bel-Air). Les logements s’y négocient entre 1 000 et 1 300€/m², sont loués de 6,5 à 7€/m² et offrent des rendements entre 6,4 et 7,5%. La demande locative est très forte sur les maisons situées en première couronne. «Certains sont prêts à mettre 1 800 ou 2 000€ par mois pour louer une maison de 4 ou 5 chambres avec piscine dans des communes telles que Saint-Priest-en-Jarez. Or il y a très peu d’offre locative», relève Guy Giraud. Si vous êtes tenté par un tel investissement, prévoyez un budget de 350 000€ Avec, à la clé, un rendement compris entre 6,2 et 6,9%.

Vichy: le centre-ville ou rien

Ne vous fiez pas à la réputation d’atonie du marché locatif de Vichy (03). Les petits logements destinés aux étudiants et situés près des écoles, de la gare, de la bibliothèque ou de l’hôpital peuvent rapporter 7%. L’été, pour éviter la vacance locative, lorsque les étudiants sont en congés ou en stage, «les bailleurs peuvent compenser en louant à des curistes», constate Pierre-Gilles Toms, gérant de l’agence Victoria Immobilier. Autre option, investir dans une maison dans le centre de Vichy ou à Bellerive-sur-Allier. Comptez 150 000€ pour un bien de 100m² avec jardin. Vous pourrez escompter de 650 à 750€ de loyers mensuels. Les loyers s’élèvent jusqu’à 1 000€ pour une propriété avec piscine, mais il vous faudra alors investir autour de 300 000€. Dans tous les cas, soignez les prestations. «Les locataires exigent des produits propres, du double vitrage, des sanitaires aux normes, une cuisine aménagée et équipée», prévient Pierre-Gilles Toms.